В связи с введением этим летом новой ипотечной программы «7-20-25», на жилищном рынке ожидались перемены в виде увеличения спроса, роста цен и оживления строительной отрасли. Риелторы и застройщики проанализировали, какие уже произошли перемены и чего ждать от рынка жилья этой осенью, передает Today.kz со ссылкой на krisha.kz.
По мнению вице-президента объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана, директора АН Grand Estate company Елены Гривы, у многих были большие надежды на программу «7-20-25», так как изначально казахстанцам обещали, что приобретение жилья по ней будет доступно большинству граждан.
«Сейчас понимаем, что она (программа. – Авт.) создана только для оживления строительного сектора. У неё очень жёсткие условия, даже несмотря на небольшую номинальную ставку семь процентов. В их числе покупка только на первичном рынке у застройщика, право собственности на него должно регистрироваться впервые. Это значит, выбор объекта сильно ограничен. Если мы посмотрим по Алматы, то увидим, что к продаже готовы квартиры с минимальной площадью 43 квадратных метра по цене более 450 000 тенге за квадратный метр в предчистовой отделке. То есть, это недешёвое жилье и его не смогут приобрести люди со средним доходом, ведь в квартире ещё нужно сделать ремонт (приблизительная стоимость — 40 000 тенге и более за квадрат). Также нужно учесть ежемесячные платежи на эксплуатационные расходы. Есть, конечно, объекты с меньшей квадратурой (на данный момент минимально 38 квадратов) и чуть дешевле, но они расположены в отдалённых районах города, а это нехватка инфраструктуры и транспорта.
Следующее условие — жёсткие требования по первоначальному взносу. Если бы наравне с деньгами можно было выставить допзалогом недвижимость созаёмщика, то это повысило бы доступность программы для разных слоёв и возрастов населения. К примеру, вы молодой специалист, официальный доход позволяет взять ипотеку, но при этом денег на первоначальный взнос вы ещё не накопили. Что делать? Жить с родителями? А если это молодая семья? Таким образом, воспользоваться программой могут далеко не все нуждающиеся в жилье», – отмечает Елена Грива.
По ее мнению, «7-20-25» никак не повлияет на цены вторичного рынка, что и наблюдается по итогам июля. Эксперт признала, что говорить о перспективах пока сложно.
«Осенью и зимой будут сданы ещё несколько комплексов. Но уже сейчас цены там достигают 420 000 тенге и более за квадратный метр, и во многих ЖК уже нет объектов с маленькими площадями. К слову, по данным Комстата, 50,2 процента населения связывает невозможность приобрести жилье из-за его дороговизны и 32 процента – с нехваткой средств. Что касается цен осенью, то они будут меняться, как и обычно, в результате сезонности. Активность на вторичке, особенно в аренде, начнётся уже в конце августа-сентябре, но это не тренд, а ежегодное сезонное изменение», – говорит Елена Грива.
Риэлтор отмечает, что сегодня на рынке присутствуют три вида объектов. Первые выставлены по реальной цене и спрос на них высокий. Вторые – по приближённой к реальной цене, их продавцы заинтересованы и готовы уступать, спрос есть при условии торга. И третий сегмент – по завышенным ценам, и собственники этих объектов мало заинтересованы в продаже, они занимают позицию «если купят по этой цене, то продам».
«Спрос на эти объекты практически нулевой. Объекты из первого сегмента продаются в течение двух месяцев, второго – обычно до восьми месяцев, собственники из третьего сегмента всё чаще корректируют цены до адекватных рыночной ситуации. Этим летом был момент замирания предложения и спроса в связи с ожиданием утверждения условий программы «7-20-25″. После их оглашения продавцы и покупатели вышли из зоны ожидания и стали более активны и сговорчивы. Рынок оживился», — констатирует Елена Грива.
Директор по развитию корпорации ORDA INVEST Вячеслав Лазарев, в свою очередь, говорит о наблюдении небольшого, но довольно устойчивого тренда на повышение стоимости жилья в Астане.
«По нашим данным, средняя стоимость реализации одного квадратного метра на сегодняшний день составляет около 335 000 тенге. Это на 3,5 процентов выше, чем в прошлом году. Данный тренд обусловлен несколькими факторами. Первый – увеличение спроса за счёт введения новой ипотечной программы «7-20-25″. За пару месяцев своей деятельности она зарекомендовала себя как действенный механизм для приобретения жилья.
Предполагаем как дальнейший рост интереса населения к этой программе, так и включение в неё долевого строительства. Это вызовет ещё больший спрос на рынке и, соответственно, небольшой рост цен в диапазоне до 10 процентов в среднесрочной перспективе.
Второй фактор — улучшение макроэкономической ситуации в стране. По данным Миннацэкономики, рост ВВП Казахстана в 2018 году составит около 3,8 процентов. Это косвенно отразится и на покупательской способности.
Третий фактор – стабильный рост населения в столице, не менее 50 000 человек в год. Возможность трудоустройства и более комфортные условия проживания привлекают жителей других регионов. На основании вышеперечисленного мы предполагаем, что тренд на увеличение стоимости жилья в Астане продолжится.
Также ожидаем дальнейшее увеличение спроса на недвижимость в бюджетных сегментах – на квартиры с небольшой планировкой и чистовой отделкой», – рассказал Вячеслав Лазарев.
Директор столичного АН «Метры» Галым Искаков считает программу «7-20-25» отличной идеей. Но, по его мнению, рынок для этой программы очень мал.
«Можно даже сказать, что его практически нет. В Астане не наберётся и десяти жилых комплексов, которые могли бы в ней участвовать. На выделенную сумму в один триллион тенге, если брать в расчёт среднюю стоимость жилья 20 миллионов, могут купить квартиры 50 000 семей. Застройщики такое количество жилья, соответствующее программе «7-20-25″, предоставить не смогут в ближайшие три года. Поэтому на сегодня рынок стабилен, и ждать повышения или падения цен в ближайшие месяцы не стоит. На рынке недвижимости, как и в любой отрасли, есть сезонность. Начало учебного года традиционно является временем активных продаж. Этот период длится до нового года. Осень – время, когда продавцы могут продать свою недвижимость не только выгодно, но и быстро. На данный момент рынок благоприятен для покупателя в связи с обильностью предложений и вариантов оплаты – ипотека, рассрочка», – говорит Галым Искаков.
По данным аналитиков BI DEVELOPMENT, средняя цена в новостройках Астаны в июле текущего года составила 307 000 тенге за квадратный метр, что выше показателя прошлого года на 1,8 процентов. По Алматы – 419 000 тенге за квадрат (на 3,2 процента меньше, чем в прошлом).
«В настоящее время Астана лидирует по объёму жилищного строительства в республике, поскольку здесь ежегодно вводится в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров готового жилья. В 2017-м – рекордные 2,36 миллионов, за шесть месяцев этого года уже 1,3 миллиона. При этом, в Алматы за первое полугодие введено 935 000 квадратов. Это на один процент больше, чем в прошлом году. В Астане среднее предложение на первичном рынке около 10 000 квартир, это порядка 650 000 квадратных метров. Учитывая, что с вступлением в силу закона о ДДУ некоторые застройщики приостановили продажи своих строящихся объектов, не отвечающих требованиям новых поправок, количество предложения на рынке растёт незначительно.
По данным Национального банка на июль, по новой ипотечной программе «7-20-25» уже одобрено более 300 заявок. Ещё более 400 заявок находятся на рассмотрении. И это всего за один месяц, то есть спрос на первичное жилье есть. Перед запуском программы мы проводили анализ по готовности застройщиков Астаны предложить продукт, отвечающий требованиям программы (новое жилье, приобретаемое у застройщика и введённое в эксплуатацию). По нашим данным, это чуть более одной тысячи квартир – меньше 20 процентов от общего предложения на рынке первички.
В нашей компании 90 процентов квартир выкупается на стадии строительства, ещё до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому к моменту сдачи остаётся небольшое количество квартир. То есть, на данный момент в Астане есть предложение, которое покроет спрос лишь на пару месяцев работы программы. Цены на новое жилье, ближе к сроку сдачи либо уже введённое в эксплуатацию, и так на 15–20 процентов выше, чем строящееся жилье, а после запуска «7-20-25″ в связи с повышением спроса средняя стоимость квадрата будет расти. Резкого увеличения цен в этом году мы не ожидаем, однако общая тенденция на оживление рынка и увеличение спроса есть», – отметила аналитик BI DEVELOPMENT Галия Омарова.
По информации председателя правления Aristan Group Бахытбека Катена, цены на первичную недвижимость в Алматы выросли в этом году более чем на 10 процентов. Связано это с тем, что застройщики испытывают дефицит в участках под многоэтажное строительство, поскольку в городе действует мораторий на изменение целевого назначения и ограничение по высотности и плотности застройки во многих районах.
«Ещё повлиял когда-то отложенный спрос и приход на рынок Алматы одного из крупных застройщиков, увеличение цен которым ближе к завершению объекта стимулирует к таким же действиям и остальные строительные компании. При этом в Астане роста цен не произошло в связи с большей конкуренцией на рынке. Также там нет ограничений по высотности, и есть дешёвые земельные ресурсы. Кроме того, к себестоимости не добавляется фактор сейсмичности, как в Алматы.
Думаю, в Алматы в III квартале цены на первичку останутся на нынешнем уровне. На это продолжит влиять ряд изложенных выше факторов. Потом к концу году всегда, как правило, традиционно идёт спад по продажам в связи с тем, что покупатели откладывают решение по приобретению недвижимости на первую половину года, а инвесторы фиксируют убытки и прибыли и также не готовы вкладывать средства. Так как программа «7-20-25″ начала в полную силу функционировать только в III квартале, проекты по ней застройщики смогут запустить только к концу 2018 года. О влиянии программы на ценообразование можно будет судить лишь в начале следующего года.
Что касается спроса, то он зависит больше от макроэкономических факторов, курса тенге. Его падение отрицательно скажется на решении о приобретении недвижимости. Помимо этого застройщики могут пересмотреть цены. Однозначно в первой половине осени мы не увидим ажиотажа интереса от покупателей. При этом предполагаю, что многие застройщики в начале следующего года выйдут на рынок с большим количеством предложений, а наличие между ними конкуренции также будет сдерживать цены», – говорит Бахытбек Катен.
По его мнению, программа «7-20-25» – реальный инструмент по повышению доступности жилья.
«При этом важно понимать, что застройщики ограничены в повышении цен. Сделав это, строительные компании просто не смогут участвовать в программе, а она всё-таки гарант реализации проектов. Спрос есть в экономклассе, но здесь максимум, насколько может увеличиться стоимость, это 15-20 процентов. Как только указанная цифра меняется в сторону роста, объект переходит в другой сегмент – комфорт-класс, а строительство такого жилья уже не субсидируется государством по программе. В этом сегменте невозможно бесконечно повышать цены.
Если курс тенге будет стабильным в коридоре до плюс-минус пять процентов, то возможен небольшой рост в строительной индустрии, который будет равен или не превысит рост ВВП. Если же курс иностранной валюты к тенге увеличится более чем на 10 процентов, это окажет заметное влияние на положение дел строительных компаний», – отметил Бахытбек Катен.
