Какие нюансы нужно учесть при сборе документов и оформлении жилья по ипотеке, чтобы не потерять время на лишние поездки от банка к застройщику и наоборот?
Корреспондентам Tengrinews.kz. специалисты дали полную информацию о том, как правильно купить квартиру по госпрограмме.
Сначала квартира, потом в банк
Самый первый шаг — это выбор квартиры, то есть желающий купить ипотечное жилье сначала приходит к застройщику в жилой комплекс, выбирает квартиру. Застройщик бронирует эту квартиру на 3 рабочих дня, чтобы за это время клиент мог сходить в банк и убедиться, что он соответствует условиям кредитования. Если соответствует, то снова возвращается к застройщику.
«После выбора квартиры застройщик дает копии правоустанавливающих документов: техпланы, листок с указанием цены и квадратуры (оценочный лист)», — говорит заместитель руководителя службы внешних коммуникаций АО «Ипотечная организация «Баспана» Айбар Олжаев.
К правоустанавливающим документам также относятся: техпаспорт на квартиру, справка об отсутствии обременения на квартиру, акт на землю, акты ввода в эксплуатацию. Эти документы выдаются после того, как клиент и застройщик подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
После подписания ПДКП и выдачи правоустанавливающих документов клиент должен вызвать независимого оценщика для определения стоимости жилья.
Как сообщили в одной из компаний-застройщиков, жилье будет продаваться по той цене, которая указана в договоре. Но если по итогам оценки стоимость квартиры окажется чуть ниже, то разницу клиент вносит сам. То есть квартира по договору стоит 15 миллионов, оценили ее в 14,7 миллиона.
В таком случае банк выдает 14,7 миллиона, а оставшиеся 300 тысяч клиент добавляет самостоятельно. Если клиент не согласен, сделка срывается. Ну а если после оценки жилье будет стоить чуть дороже, то цена для клиента останется такой же, как в договоре. Менеджер подчеркнул, что на практике таких моментов пока не было.
«После того как сделали оценку, клиент берет ПДКП, правоустанавливающие документы (копии) и оценку (оценочный лист) и подает заявку в банк на рассмотрение ипотечного кредитования. Банк, если одобряет клиенту заем, выдает гарантийное письмо, которое нужно принести к нам, к застройщику. Суть письма в том, что банк одобрил заем именно на эту квартиру, по этому адресу, по такой стоимости с учетом первоначального взноса. На основании этого письма совершаем сделку купли-продажи, то есть переписываем квартиру на покупателя. После этого покупатель как владелец едет в банк подписывает договор займа, договор залога, ставит квартиру в залог. Банк забирает квартиру в залог и выдает деньги нам. После того как деньги получает застройщик, мы выдаем ключи покупателю», — объяснили в компании-застройщике.
Какой банк выбирать?
Застройщики для экономии времени советуют клиентам обращаться в те банки, с которыми у них уже выработан механизм работы и в которых уже есть необходимые документы застройщика. Тогда как некоторые банки могут запросить дополнительные документы, что может отнять время.
«Застройщик вправе направить в тот или иной банк, с которым он сотрудничает. Банку он ничего не обязан предоставлять — это взаимоотношения между застройщиком и приобретателем. И если приобретатель хочет, чтобы у него не было никаких препятствий для получения жилья по этой программе, он должен выстроить правильные взаимоотношения с застройщиком. Таким образом, если застройщик сотрудничает с каким-то определенным банком и направляет приобретателя жилья в определенный банк, то это право застройщика. Если приобретателя жилья не устраивают условия застройщика, он может выбрать другую квартиру для покупки», — объясняет юрист Вячеслав Сташков.
По этому поводу в «Баспане» отметили, что хотя по закону не могут обязывать застройщика к чему-либо, но в целом им рекомендовали работать со всеми банками-участниками программы.
Также подчеркивается, что все документы клиент собирает и относит самостоятельно, то есть надеяться на то, что банк и застройщик обменяются необходимыми для оформления документами, не нужно.
«Прямой контакт банка с застройщиком без участия клиента не предусмотрен. Банк принимает решение по кредиту на основании документов, предоставленных заемщиком. После принятия положительного решения по займу банк предоставляет гарантийное письмо на имя продавца об условиях финансирования, при соблюдении которых осуществляет выдачу займа заемщику», — сообщили в банке — участнике программы «7-20-25».
Основной пакет документов для получения жилья по «7-20-25»:
1) документ, подтверждающий доходы от трудовой или предпринимательской деятельности, налоговую декларацию. Его можно подтвердить:
— выпиской из ЕНПФ с индивидуального пенсионного счета за последние шесть месяцев;
— справкой о доходах с места работы за последние шесть месяцев;
— налоговой декларацией по индивидуальному подоходному налогу заемщика — физического лица за последний налоговый период;
— иными документами, отражающими наличие возможности исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного займа в соответствии с внутренними документами банка;
2) отчет кредитного бюро об отсутствии непогашенного ипотечного жилищного займа;
3) справка из ЦОНа об отсутствии недвижимого имущества (с наличием жилья нельзя подавать заявку). Исключениями являются: комнаты в общежитиях полезной площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи, а также дом в аварийном состоянии, грозящем обрушением, которое подтверждается справкой акимата;
4) документы на приобретение недвижимого имущества: копия техпаспорта, квартирный лист с описанием жилья, отчет независимого оценщика. Их берут у застройщика после того, как нашли квартиру.
Дополнительные документы по требованию банка.
Как сообщили в сall-центре ипотечной организации «Баспана», кроме основных документов, в каждом банке по своему внутреннему порядку могут потребовать свой пакет документов. К примеру, в Евразийском банке действует «зарплатный проект» для участия в программе «7-20-25», и это не противоречит правилам. Также в «Баспане» добавили, что комиссия за оформление займа не взимается.
