С какими незаконными схемами рискуют столкнуться покупатели квадратных метров
По просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» эксперты рынка недвижимости рассказали о том, с какими незаконными схемами рискуют столкнуться владельцы квадратных метров и по каким признакам можно определить, что вы имеете дело с мошенниками.
Аренда — продажа — аренда
«Существует много схем мошенничества, связанных с недвижимостью. Мы отобрали два наиболее распространенных, на наш взгляд, вида мошенничества в Казахстане», — рассказывает Мухтар Азимбеков, директор департамента банковских технологий АО «Жилстройсбербанк Казахстана».
Первый вид, по его словам, — это продажа арендованного жилья. «Схема достаточно проста, оттого эффективна и часто применяема», — комментирует спикер. Заключается она в том, что злоумышленники арендуют недвижимость на определенное время и чаще всего выплачивают арендодателю всю сумму. В период аренды происходит продажа либо пересдача в аренду другому, ничего не подозревающему лицу.
«Чаще всего эта схема предполагает подделку правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.), хотя, как показывает практика, достаточно часто арендаторы даже не интересуются наличием документов либо доверяют копиям», — поясняет Мухтар Азимбеков.
Схемы, проверенные временем
Вторая схема мошенничества, известная на рынке недвижимости, — это подделка документов, продолжает эксперт ЖССБК. «Схема в чем-то дублирует описанный выше сценарий, но все же имеет несколько отличий, связанных с подделкой документов», — говорит он.
Чаще всего мошенники прибегают к одному из трех вариантов подделки документов. Первый: подделка доверенности на продажу недвижимости, или «Доверенность левой рукой». В этом случае собственник жилья является основным действующим лицом, так как итог один — судебные разбирательства и проведение почерковедческих экспертиз. «Дело в том, что, подписывая доверенность у нотариуса, собственник расписывается левой рукой, хотя сам правша, или наоборот, и экспертиза подтверждает это, после чего сделка признается не состоявшейся», — поясняет Мухтар Азимбеков.
Второй вариант подделки документов можно назвать «Первичное жилье». Афера, поясняет спикер, заключается в том, что несколько покупателей приобретают одну и ту же недвижимость. Чаще всего в таких схемах задействовано лицо, не имеющее отношения к самой строительной компании.
Третий вариант, по словам эксперта, — «Ложное оформление». «Классическая схема, предполагающая наличие лженотариуса, печати которого используются для засвидетельствования необходимых документов: сделки купли-продажи, доверенностей и т. д.», — поясняет собеседник.
Кооператив, который пирамида
В качестве схемы жилищные мошенники могут использовать принцип пирамиды. Способов вовлечения граждан в такие схемы два, рассказывает Жани Турысов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане. Первый — квартира в рассрочку, второй — аренда с последующим выкупом. И в том и в другом случае организаторы пирамиды требуют внести первоначальный взнос для приобретения квартиры, паевый взнос участника кооператива и ежемесячные платежи.
«Как правило, клиентов привлекают через социальные сети, путем сарафанного радио, также мошенники активно рекламируются в интернете. Зачастую используются все возможности так называемого „партизанского“ маркетинга», — говорит эксперт.
Отметим, что, например, полтора года назад в Казахстане работала компания по продаже недвижимости, которая действовала как потребительский кооператив: недвижимость продавалась в рассрочку, причем «без процентов и переплат». На компанию поступили жалобы в правоохранительные органы, в итоге было возбуждено досудебное производство по статье «Лжепредпринимательство».
Компания, о которой идет речь, как поясняет Жани Турысов, была самой крупной за последнее время из тех, что связаны с недвижимостью. Она активно продвигала себя в Астане и Алматы, но просуществовала недолго, год-два. Сейчас, если подобные организации и существуют, то действуют локально и не так открыто. В целом же, по словам спикера, подобного рода кооперативы юридически регистрируются как классический кооператив, хотя и действуют как пирамида.
Рысжан Табельбекова, старший юрист федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане, добавляет, что вступительный взнос в кооператив подобного рода, как правило, очень большой — до 1 миллиона тенге. Это скрытый источник финансирования дальнейшей деятельности кооператива за счет притока новых участников.
