Нередко в СМИ и социальных сетях появляется информация от собственников земель, которые лишились своих соток, несмотря на то, что годами и десятилетиями жили либо строили бизнес на участке, и имеют на руках все разрешительные документы. Мы решили побеседовать с экспертом, юристом в области земельного и экологического права Бакытжаном Базарбек и понять как такое возможно и что делать, если столкнулись с подобной проблемой.
Как в целом обстоят дела в стране с захватом «работающих» земель?
— Вопрос рейдерства земель как никак сейчас актуален в регионах. Я объезжаю регионы, вот побывал в Атырауской, Акмолинской, Алматинской областях, сам лично защищаю собственников земель и землепользователей, которые столкнулись с такой проблемой. Обращаются ко мне с разных регионов страны, где, если выразиться на обычном языке «отжимают» лакомые куски у добросовестных собственников земель и землепользователей. Это делается просто: руками районных акиматов либо землепользователей в судебном порядке «ломают» первоначальные решения акиматов десятилетней давности.
Образно представим, вы долгое время осваиваете землю сельскохозяйственного назначения, вложили уйму денег, наняли сотни людей, которые работают на земле, производите качественную сельхозпродукцию. Ваши успехи могут быть интересны многим людям, приближенным к районному акимату, имеющие тесные связи в НПЦзем и отделе земельных отношений. Используют разные механизмы, как накладка участка, неосвоение земли, нецелевое использование участка, изъятие земель для госнужд, долги в банке, отступления от архитектурных требований. Любые способы, где вы можете оказаться виновным. Это местное рейдерство и оно осуществляется «правовым» путем.
А как же документы на землю?! Почему их наличие не всегда служит гарантом?
— Согласно Конституции в Республике Казахстан признается и равным образом защищается государственная и частная собственность. Это регламентируется статьей 20 Земельного кодекса. Но, к сожалению, у меня образуется такое впечатление, что мы всем живем в каком, то зазеркалье. Вы от Астаны отойдите на 50 км и можете на себе почувствовать пределы защищенности частной собственности на землю.
Скажу больше, если у вас имеются все правоустанавливающие документы на земельный участок, скажем решения Акима или договор купли-продажи земельного участка и государственный акт на землю, если вы еще к тому, к огромнейшему удивлению еще узаконили домостроение, возьмем что у вас есть акт ввода или приема объекта в эксплуатацию, ничего из этого вас не защитит, если элементарно участок ваш наложился на чужой участок.
Каким образом возникает «накладка»? Какой орган должен в этом разбираться?
— Может быть, это ошибка сотрудников НПЦзем при районировании и зонировании, при установлении границ или иных землеустроительных работах, может быть это участок вашего соседа наложился в связи с тем, что на момент предоставления права на землю вам, его участок не был координирован. А может быть это отвод земельного участка акимата в нарушении всей процедуры предусмотренный Земельным кодексом.
Никто не изучает эти первопричины до суда и в суде. Суды рассматривают гражданское дело по принципу «чьи права на землю возникли ранее, тот и прав». Конечно, если речь идет о лакомом куске земли, то сосед, чьи права возникли ранее, подает на признание решении о предоставлении прав на землю или договора купли-продажи и идентификационного документа недействительным.
Так, средь бело дня человек лишается земли, собственности, дома, бизнеса. А акимат, НПЦзем, отделы земельных отношений зачастую в суде подыгрывают истцу. Это еще тот театр, в результате которого земля в судебном порядке «отжатая» у собственника переходит на «время» истцу, позже участок сегментируется и формальным договором купли-продажи продается в пользу третьих лиц приближенных к акимату. Пока экс-собственник обжалует решения в кассационке и подает на протест, его земля меняет не одного хозяина.
А есть ли какая-то специфика по регионам?
— Особой специфики нет. Разве что в некоторых регионах, в силу специфики сельскохозяйственной и промышленной деятельности, нарушаются права предпринимателей в этих областях. Из своего опыта, в Акмолинской области зачастую ущемляются права сельскохозяйственных землепользователей, в Алматинской области это промышленные предприятия, в Карагандинской, Атырауской и Западно-Казахстанской областях это недропользователи.
Как не лишиться земли? Что нужно знать?
— Во-первых, будьте бдительным, даже при взаимоотношениях с должностными лицами районных акиматов, отделов земельных отношений и НПЦзем. Наши граждане по старинке любят довериться «неофициальными» услугами должностных лиц этих органов, дабы ускорить оформление своего земельного участка или дома. Есть среди них так называемые «ходоки», «решалы», которые и ищут клиентов для чиновников. Делайте это сами!
Вы наделены широкими правами по Земельному кодексу, Законам о доступе к информации, Закону Об общественном контроле и всевозможным правилам. Почитайте на досуге эти законы и ознакомьтесь с правами, и никакой горе-чиновник не сможет позариться на вашу собственность.
Во-вторых, направьте запросы в НПЦзем и отдел земельных отношений на предмет наличия «накладок», старайтесь своевременно координировать свои участок. В противном случае, если ваш участок не скоординирован, то он может картографическим и площадным параметрам «наложиться» на участок соседа.
Не бойтесь подавать запросы, вы наделены такими правами по Закону «О доступе к информации». Если вам не дают подать запрос, не принимают лишая вас этого права, бегите в прокуратуру. Если же все-таки есть, какая-то «накладка» и это подтверждается данными НПЦзем, то мирно с соседом закажите землеустроительные работы и постарайтесь вынести границы. Если ваш госакт на земельный участок устарел, то обновите с выносом границ и всем комплексом землеустроительных работ.
В-третьих, если вас пугают не освоением земли, то знайте, есть различные условия и требования освоения по каждому целевому назначению. Они, земельная инспекция не могут применять критерий одной целевки к другой, даже срок в 3 года освоения зачастую по некоторым целевым назначениям и видам сельхоз угодий не применяется.
Если у вас сельхоз угодья, то в подтверждения факта освоения земли представьте все формы справок, которые вы заполняете согласно Инструкции по освоению, в части производства сельскохозяйственной продукции. Эти справки должны лечь в основу доказательной базы, что вы действительно осваивали землю.
Если у вас земля отведена для строительства, то представьте проектно-сметную документацию (ПСД) на объект строительства. Согласно, Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» сроки освоения согласно ПСД могут отличаться от тех сроков, которые установлены Земельным кодексом.
Если у вас участок под ИЖС и вас обвиняют в не освоении, — смотрите, обеспечена ли территория ваша линией электроснабжения. Если не обеспечена, но земельный инспектор пришел к вам в гости, покажите норму Земельного кодекса и Правила, пусть он на досуге почитает.
Какие преступные схемы по захвату земель чаще встречались в вашей практике?
— Зачатую многие проблемы возникают по «накладке» земельного участка. Ко мне обращаются состоявшиеся предприниматели, бизнес которых строился десятилетиями. Это сельскохозяйственные производители, недропользователи, предприятия, имеющие в собственности крупные промышленные склады и базы, а также физические лица.
Если подойти к самой преступной схеме, то такие действия осуществляются в двух вариантах: в первом случае зачастую участвуют акиматы районов, сельских населенных пунктов и городов, где подаются иски руками другого собственника земли или землепользователя, у которого обнаружена «накладка» земельного участка. Как правило, в случае «накладки» земельного участка, (которая появилась «не без помощи ошибок» со стороны НПЦземов), НПЦземы самостоятельно решить вопрос «наложения границ земли» не могут и направляют спорящие стороны в суд. А там и вовсе все по накатанной. Земельники и кадастровики молчат, экспертизе ставят стоп, подписи подвергают сомнению и направляют на почерковедческую экспертизу. Всю доказательную базу ломают и печатают решения. Так люди теряют веру в правосудие.
Второй вариант — это схема, в которой сами районные акиматы напрямую участвуют. Они действуют по принципу, мол, до нас были такие плохие акимы, понапечатали решений и заключений, понавыдавали госактов. Готовят иск и направляют в суд. Так судьба добросовестного приобретателя земли становится предрешенной.
Есть еще и другие варианты.
Используются такие обстоятельства как ошибка отделов земельных отношений, НПЦзем при подготовке землеустроительной документации, связанной с формированием границ земельных участков, при установлении границ их на местности, при изготовлении плана земельного участка, при определений конфигураций земель, при выделе земли в натуру, при межхозяйственных землеустроительных процедурах. А именно ошибки инженерами НПЦзем при составлении проектов межхозяйственного землеустройства по образованию и упорядочению существующих землепользований, либо при отводе и установлении границ земельных участков на местности, допускаются отступления, которые могут повлиять на общие координаты границ земли.
В частности, в проекты, базу и сами технические устройства вследствие допущенных упущений заносятся неверные координаты при первичном выносе границ, либо передаются ошибочные исходные координаты и сведений при изменении правового и географического статуса земельного участка.
Возможно, конечно, что ошибка в исходных данных по координатам была допущена при передаче с областных подразделений НПЦзем к городским подразделениям, не исключается и технический фактор, сбой в самой базе, по которой заново приходиться настраивать координаты. Вот так и образуется «накладка» границ земельного участка.
Зачастую, если преступные цели и имеют место, то районные и сельские акиматы для этого дела готовы скорректировать планы детальной планировки районов и застроек, упрощенные схемы застроек, к удивлению НПЦзем может потерять архивные данные. То, что у вас есть решение акима, заключение земкомиссии, госакт на землю или акт приемки в эксплуатацию на строение, не защищает вас. У вашего соседа вмиг могут оказаться такие же документы на ваш участок, или каким-либо волшебным образом его участок может «наложиться» сверху. Попробуйте проверить поддельность составления земельно-кадастровых дел? Это сделать невозможно!
Если вы узаконили землю и строения позже, чем, скажем, ваш сосед, хотя бы на один день, не уповайте на лучшую участь в суде. Суды рассматривают основания возникновения права, исходя из того, чьи права возникли раньше. Правильно или нет, но это требование Закона. Я лично считаю это следствием беспредела в акиматах и НПЦзем.
И что делать, если собственник скоординированной в землеустроительном, геодезическом плане земельного участка, в суде не может обосновать права на часть накладываемой на территории соседа земли, просто потому что у того же соседа эти права возникли ранее. Никто и не думает, что возможно этот же сосед, который так «прет», выноса границ не делал, участок некоординировал и не хочет это делать, так как понимает, что истина всплывет на поверхность. Пользуясь тем, что его права возникли ранее, можно лишить права на землю каждый! И как вообще могут плавать границы земли?! Для чего мы внедряли АИС ГЗК (Автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра, — прим.)?!
Что делать если землевладелец столкнулся с подобной проблемой?
— Во-первых, определите первопричины возникновения вашей земельной проблемы. Для этого обратитесь к юристам в области земельного права, пусть изучат ваши документы. Заблаговременно не вдаваясь в тонкости самой проблематики, не рекомендую создавать шум, что у вас «отжимают» землю и бизнес и покрывать голову пеплом. Возможно, это все по вашей вине и проблема кроется в ваших документах, мол, построили без разрешении и проектной документации, не вынесли границы, не координировали участок, неосвоили землю, не использовали по назначению и тд.
Во-вторых, если действительно вы и ваш юрист убедились что права на землю нарушены, то соберите доказательную базу. Если ваш сосед, так «прет» на вас что вы «наложились», мол, освобождай землю и тд., переведите неконструктивный диалог в конструктивное русло. Заставьте обоюдно вынести границы земли, обновить идентификационные документы на участок. Соберите все топографические карты, кадастровые карты и планы прежних лет, для подтверждения незыблемости исторических границ вашего земельного участка.
В-третьих, если ваш сосед, по той же подсказке НПЦзем, акимата и отдела земельных отношений подаст иск о признании ваших правоустанавливающих документов: решении и постановлении о предоставлении земельного участка, то вы сделайте тоже самое, подайте встречный иск.
В-четвертых, в суде ходатайствуйте о назначении судебно-строительной экспертизы путем проведения выездного заседания, обоюдного выноса границ земельных участков.
Не опускайте руки, если они продавили решения суда в пользу вашего соседа. Обжалуйте решение в апелляционном и кассационном в порядке, подайте ходатайства на протест, измените предмет иска, и подайте заново в порядке искового производства, покопайтесь в архивных материалах, соберите доказательства и подавайте обратно. Уверяю, рано или поздно они сдадутся.
