Self-storage, склады индивидуального хранения, – пока слаборазвитый сегмент казахстанского рынка коммерческой недвижимости. Но это направление имеет хорошие перспективы благодаря низкому порогу входа, коротким срокам окупаемости, потенциально высокой доходности и растущему спросу.
Склады индивидуального хранения – небольшие помещения в черте города, поделенные на боксы площадью от 2,5 кв. м. Эти боксы можно арендовать для временного хранения имущества. Две трети клиентов self-storage – частные лица, сдающие на хранение вещи, которые занимают в квартире слишком много места и долго не используются. Каждый третий клиент – представитель бизнеса, который хранит на таком складе бумажные архивы, товары своего интернет-магазина или ненужную пока офисную мебель и оргтехнику.
Новые перспективы роста для небольших городских складов открыл коронакризис, заставивший покупателей и арендаторов как жилой, так и офисной недвижимости более рационально относиться к квадратным метрам.
Квадратура бизнеса
В США услуга индивидуального хранения вещей появилась в середине прошлого века, через тридцать лет бизнес стал популярен в Европе, а в первом десятилетии 2000-х добрался и до России. В Казахстане первый склад self-storage появился три года назад под брендом «ZIP-склад», и пока это единственная сеть индивидуальных складов на отечественном рынке.
Казахстанские аналитики не берут такие склады в расчет из-за малого объема предложения. Расчеты «Курсива» показывают, что квадратура известных self-storage в стране составляет около 10 тыс. кв. м – это меньше одного процента от всех складских площадей Алматы, или пять квадратных сантиметров на одного жителя страны. Для сравнения: на каждого жителя США приходится 0,7 кв. м индивидуальных складов.
По данным Knight Frank, в Москве объем предложения индивидуальных складов в 2019 году был около 150 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге – в три раза меньше. Подобные услуги в РФ предлагает не только небольшой частный бизнес, но и некоторые крупные логистические компании, которые выделяют под self-storage часть складских помещений.
Инвестиции в self-storage-бизнес составляют от $10 тыс., доходность – 16–18% годовых, а окупаемость – 5,5–7 лет. Такие цифры для Москвы и Санкт-Петербурга приводит руководитель российского фонда коллективных инвестиций «РЕНТАВЕД» Руслан Сухий на портале о коммерческой недвижимости CRE.ru.
В российских мегаполисах, где рынок хоть и не насыщен, но уже представлен предложениями от десятков складских операторов, средняя заполняемость складов составляет 85%.
На казахстанском рынке с единичными предложениями и более низкими ставками аренды перспективы могут оказаться более привлекательными. Инвестор проекта «ZIP-склад» Ардак Абижанов сообщил, что сроки окупаемости их складов составляет около года, загрузка в Алматы – 90–95%. Маржинальность Абижанов не раскрывает.
Косвенно об успешности казахстанского проекта можно судить по темпам роста «ZIP-складов». С момента основания компании в 2017 году количество ее складов ежегодно удваивается – к декабрю 2018 года их стало два, через год – четыре. Сейчас идет подготовка к открытию седьмого склада, а до конца года, возможно, запустят восьмой. Шесть «ZIP-складов» будут находиться в Алматы, еще два – в Нур-Султане. По словам Ардака Абижанова, проектом заинтересовались предприниматели из регионов (Атырау, Актау, Актобе, Усть-Каменогорск, Костанай) и даже китайские партнеры. Продать первую франшизу в регионы «ZIP-склад» планирует уже в этом году, выход бренда на китайский рынок намечен на следующий год.
Сезонность на рынок self-storage практически не влияет – склады равномерно заполнены в течение всего года. Наибольшим спросом и в России, и в Казахстане пользуются боксы минимальной площади – до 5 кв. м, их заполняемость близка к 100%. Самые востребованные дополнительные сервисы – продажа товаров для хранения (стеллажей, коробок, упаковочных материалов) и услуги доставки. Последнее возможно как собственными силами, так и на условиях аутсорсинга.
Среди рисков такого бизнеса – неверный выбор локации и технических параметров помещения. При выборе места под склад важна хорошая транспортная доступность как на авто, так и на общественном транспорте. Спросом также пользуются склады на первых этажах или в подвальных помещениях больших жилых комплексов с малогабаритными квартирами и удобными подъездными путями. С технической точки зрения важны как минимум высота потолков, возможность поддержания температуры и влажности воздуха.
Стимулы роста
Развитию рынка self-storage способствует рост цены квадратного метра жилья и уменьшение средней площади приобретаемых квартир. Люди более рационально подходят к использованию жилого пространства и не готовы платить дорого фактически за кладовку. Такое мнение высказывал российский эксперт Борис Мошенский, генеральный директор консалтинговой компании Maris в комментариях «Коммерсанту».
Казахстанские девелоперы вслед за российскими уже начинают приглядываться к новому формату коммерческой недвижимости. Застройщик Orda Invetst в 2019 году выделил для «ZIP-склада» помещение площадью 1 тыс. кв. м в жилом комплексе «Город 72» на левом берегу Нур-Султана.
Девелопер считает, что наличие такого сервиса не только создаст дополнительные удобства для жильцов, но и повысит ценность ЖК. Итоги эксперимента застройщик пока не подвел. «Бизнес этот новый не только для нас, но и для Казахстана в целом. Мы только начинаем, комментарии давать рано», – сообщили представители Orda Invetst.
Другой фактор роста сегмента self-storage – череда локдаунов из-за пандемии. Массовый перевод сотрудников на удаленную работу и сокращение офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге за первый месяц лета увеличили спрос на склады индивидуального хранения со стороны бизнеса более чем на 30%. Бизнесмены перевозят в эти склады бумажные архивы, ненужную офисную мебель и оргтехнику.
Еще один потенциальный стимул развития self-storage – рост интернет-торговли и курьерской доставки. Интернет-магазины могут предпочесть офисам более бюджетные малогабаритные склады, расположенные близко к потенциальным покупателям, и использовать их как пункты для хранения, сортировки и самовывоза товаров. Пока услугами «ZIP-склада» в Казахстане воспользовались только два интернет-магазина. Но интерес к сервису проявили казахстанские представители МСБ, занимающиеся доставкой мяса, рыбы и прочей «заморозки». Для них оператор индивидуальных складов установит на своем шестом объекте рефрижераторы.
Чтобы охватить как можно больше потенциальных клиентов, «ZIP-склад» к имеющимся отапливаемым складам намерен добавить неотапливаемые, цена на которые будет ниже. На такие склады в РФ приходится наибольший объем предложения (58%).
В России целевая аудитория индивидуальных складов – жители больших городов с доходом выше среднего. Создатели отечественной сети self-storage согласны, что пока это нишевой сегмент, но верят, что в Казахстане он может стать массовым в ближайшие 10 лет. В пользу такого прогноза говорит возникший в пандемию тренд на использование балконов как мест для отдыха, а не как кладовки. Против – высокий процент населения с небольшими доходами, для которого аренда индивидуального склада пока роскошь...
Источник: Kursiv.kz
