При этом компания, продающая жилье, не имела права привлекать деньги клиентов на этапе застройки
ТОО Bolashak Construction Company KZ мелькает в СМИ с 2022 года. Примерно тогда люди стали жаловаться на медленные темпы строительства домов в ЖК «Семья». Всего комплекс предусматривает возведение трех многоквартирок. Проблемы начались уже со вторым домом. Третий, который до сих пор представляет из себя лишь котлован, станет «героем» нашей публикации.
НИ ДЕНЕГ, НИ КВАРТИРЫ
В «ТоболИнфо» обратилась жительница Костаная Сауле Мурзахметова. Она рассказывает, что в сентябре 2022 года заключила договор с ТОО Bolashak Construction Company KZ на приобретение 1-комнатной квартиры в ЖК «Семья» по ул. Каирбекова, 453 (дом №3) и отдала компании 11 млн тенге.
— Это квартира для моих родителей. Они сами живут в Оренбургской области, и хотели на старости лет переехать поближе к детям, к нам с братом, — отмечает Сауле Мурзахметова. — Эти деньги они копили многие годы, договор заключала я. Дом обещали сдать в 3 квартале 2023 года, но с тех пор мы только ждем. Нет ни денег, ни квартиры.
Женщина признается, что она чуть ли не единственная, кто до сих пор не расторг договор с застройщиком и продолжает надеяться, что обещанный дом все-таки построят. Многие вложившие в ЖК деньги судятся с компанией, кто-то уже получил обратно свои миллионы.
Объединенные одной бедой дольщики состоят в общей группе в мессенджерах. Там, по словам Сауле Мурзахметовой, люди высказывают опасения, что Bolashak Construction Company KZ «скинет» дом другому застройщику и признает себя банкротом. В таком случае получат ли что-то покупатели?
Жительница Костаная Алия Нурбаева не стала ждать чуда и через суд расторгла договор с застройщиком.
Летом 2022 года ее брат заключил предварительный договор купли-продажи с ТОО Вolashak Construction Company KZ в том же доме №3 в ЖК «Семья» на однокомнатную квартиру стоимостью чуть более 14,6 млн тенге. Первоначальный взнос составил 4,4 млн тенге.
Женщина здесь тоже называет срок сдачи дома — третий квартал 2023 года.
— Мы ждали, а вместо дома до сих пор только котлован. Однажды я искала объявления на «Крыше» и увидела, что стоимость за квадратный метр у них стала ниже, чем я покупала. Я позвонила в компанию и спросила: «А в чем тогда моя выгода? Я же вложила деньги на этапе застройки», — вспоминает Алия Нурбаева. — Они успокоили меня, сказали, что когда будут сдавать дом, сделают перерасчет. На мои возражения, что они до сих пор не строятся, сказали про временные трудности и пообещали вскоре начать работы. Я, конечно, на этом не успокоилась. В феврале 2024 года я стала говорить о том, чтобы мы расторгли договор. Нас постоянно кормили завтраками, попросили подождать месяц, потом еще и еще… В июне 2024 года мы отправили им досудебную претензию. Адвокат еле с ними связался, они уходили от ответа, не хотели с нами разговаривать. В итоге в июле мы заключили медиативное соглашение, согласно которому ТОО Вolashak Construction Company KZ обязуется вернуть нам 4,5 млн тенге до 10 августа 2024 года. Но с тех пор мы так ничего и не получили.
По словам Алии Нурбаевой, дольщики обращались в прокуратуру, настаивали на возбуждении уголовного дела, так как усматривают здесь факт мошенничества.
На сайте «Крыша» ЖК «Семья» числится как строящийся объект
— Но нам сказали, что уголовного дела тут не будет, — отмечает Нурбаева. — При этом некоторые люди отдавали деньги застройщику в 2024 году, когда мы уже вовсю поднимали тревогу. Нас заверили, что есть гарантия Единого оператора (КЖК). Но я на тот момент вообще ни в чем не разбиралась, просто смотрела на то, что у застройщика уже есть построенный дом и доверилась ему. Мы все в шоке, что в нашем маленьком городе такое возможно. Оставили нас без денег и крыши над головой.
ФИНАНСОВЫЕ ТРУДНОСТИ
Именно этим объясняет сложившуюся ситуацию директор ТОО Вolashak Construction Company KZ Уалихан Нысанов.
— Проект ЖК «Семья» изначально предусматривал строительство трех жилых домов. Реализация началась в плановые сроки, однако в последние годы на рынке возникли сложности экономического характера, включая как макроэкономические факторы (кризис на рынке, паводки, завершение ряда госпрограмм, изменения в кредитовании и ипотечном финансировании), так и внутренние финансовые трудности компании. Кроме того, возникли задержки со стороны подрядчиков, что также повлияло на темпы строительства. Несмотря на эти вызовы, два дома уже полностью завершены и введены в эксплуатацию, — ответил на наши вопросы директор компании.
Третий дом, о котором мы ведем речь, находится на стадии возведения нулевого цикла технического этажа. Будут его все-таки достраивать или нет?
— Сейчас ведутся переговоры с новой строительной компанией, которая готова принять на себя обязательства по завершению этого объекта. Мы работаем над тем, чтобы реализация проекта продолжилась и каждый клиент получил свою квартиру, — заверяет Уалихан Нысанов.
Как сейчас Вolashak Construction Company KZ возвращает деньги дольщикам?
— Возврат денежных средств производится по мере финансовых возможностей. Действительно, ввиду сложного экономического состояния своевременно выполнить все возвраты не удалось, но компания продолжает работать над этим вопросом. После завершения сделки с новой строительной компанией, которая примет на себя обязательства по достройке третьего дома, мы ускорим процесс возврата средств тем клиентам, которые подали соответствующие заявления, — продолжает Уалихан Нысанов.
При этом он же отмечает, что остались люди, которые решили дождаться завершения строительства дома и не расторгали договоры. Когда многоэтажка будет сдана? Конкретных сроков Нысанов не называет.
— Мы понимаем ожидания наших клиентов и стремимся сделать так, чтобы все, кто заключил договор, получили либо свое жилье, либо возврат денежных средств в полном объеме, — заключил застройщик.
Отметим, что момент незаконного привлечения денег дольщиков директор Вolashak Construction Company KZ никак не прокомментировал, а долги, судя по публикациям в СМИ, обещал вернуть до конца 2024 года. Как видим, срок прошел…
ПО СУДАМ
В судебном кабинете мы нашли 20 решений в отношении Вolashak Construction Company KZ. Все дела рассматривались в Костанайском городском суде. Иски с требованием вернуть денежные средства были удовлетворены, еще часть дел была окончена заключением медиативного соглашения, в котором застройщик обязался вернуть деньги в установленные сроки.
Причем интересно, что судились люди не только из-за дома №3, но и из-за второго дома, который, по словам застройщика, введен в эксплуатацию.
Например, 27 декабря 2024 года судья Бахыткуль Канкулова удовлетворила требования Куляш Емекбаевой, которая просила взыскать с Вolashak Construction Company KZ денежные средства по предварительному договору.
Так, согласно решению суда, истец заключила договор с застройщиком от 15 декабря 2021 года. Строительство дома №2 в ЖК «Семья» компания обязалась завершить и передать в собственность истцу квартиру за 14,4 млн тенге. Всю сумму покупатель внес сразу, однако позже договор по неуказанным в решении суда причинам был расторгнут.
Застройщик обещал вернуть покупателю деньги, однако отдал только 5 млн тенге. Это и стало причиной обращения в суд.
Интересно, что в списке исков мы нашли один, в котором ответчиком фигурирует другое ТОО — «Инновация Плюс». Какое отношение оно имеет к нашей ситуации?
СРОКИ И КОМПАНИИ
Приехав на адрес долгостроя, мы увидели рядом со стройплощадкой (вероятно, где должен располагаться дом №3), две полноценные многоквартирки. Здесь же до сих пор расположен паспорт объекта, на котором указана вся важная информация, касающаяся строительства.
И здесь мы находим разночтения.
Так, заказчиком всех трех домов является ТОО «Инновация Плюс». Вolashak Construction Company KZ нигде не упоминается, вот только телефоны отдела продаж, указанные на баннере, совпадают с номерами отдела продаж Вolashak Construction Company KZ.
При этом директором обоих ТОО, согласно информации из открытых баз данных, является один человек — Уалихан Нысанов.
Кроме того, на паспорте объекта указаны другие сроки сдачи домов. Напомним, в договоре Сауле Мурзахметовой по дому №3 было прописано, что объект будет сдан в 3 квартале 2023 года, а на баннере стоял срок — 1 квартал 2024 года.
ДВА — ЗАКОННО, ТРЕТИЙ — НЕТ
В управлении ГАСК «ТоболИнфо» официально ответили, что долевое строительство первых двух домов а ЖК «Семья» велось законно, так как была получена гарантия Единого оператора (КЖК) от 19.09.2022 года, что является основанием для привлечения денег дольщиков.
Что касается дома №3, то здесь есть два момента: первый — ранее застройщиком выступало ТОО Trans Service Company AST (теперь эта компания является подрядчиком, уточняют в ГАСКе), но 30 июля 2024 года талон о начале строительства был выдан новому застройщику — ТОО «Инновация плюс».
— Разрешение местного исполнительного органа или гарантия Единого оператора указанным юридическим лицам, а также ТОО Bolashak Construction Company KZ не выдавались, — подчеркивают в управлении ГАСК.
После того, как дольщики стали бить в колокола, ведомство направило письма в департамент экономических расследований и департамент полиции.
Также распоряжением акима Костанайской области от 27 декабря 2024 года создана рабочая комиссия по вопросам долевого строительства в Костанайской области для дальнейшего разрешения ситуации и всестороннего взаимодействия с государственными органами. Сам ГАСК в этой ситуации более ничего сделать, к сожалению, не может. Управление объясняет это законодательным пробелом.
— Контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки в соответствии с Предпринимательским кодексом РК. Проверке и профилактическому контролю подлежат только требования, установленные в проверочных листах. Они, в свою очередь, содержатся в критериях оценки степени риска. Критерии оценки степени риска в сфере долевого участия в жилищном строительстве и проверочные листы не утверждены, в настоящее время проходят процедуру согласования, — объяснили в управлении ГАСК.
В прокуратуре Костанайской области еще раз подчеркнули, что привлечение средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов допускается только при соблюдении требований закона. Сделки, совершенные с нарушением этих требований, признаются недействительными.
Так, долевое участие возможно только в трех формах:
- получение гарантии Единого оператора жилищного строительства (либо разрешения местного исполнительного органа, которое выдается управлением ГАСК);
- участие в проекте банка второго уровня;
- привлечение средств дольщиков после возведения каркаса жилого дома.
Никаких разрешений на это по дому №3 ни у одной компании не было. За это ТОО Bolashak Construction Company KZ, указанное в договорах, было привлечено к адмответственности по ч. 1 ст. 320 за нарушение законодательства о долевом участии в жилищном строительстве с наложением штрафов.
К сожалению, за данное нарушение закон может наказать застройщика лишь штрафом или конфискацией «предметов и (или) орудия совершения административного правонарушения либо без таковой». Приостановить деятельность компании или вовсе ее запретить нельзя. Парадоксально.
Что касается возбуждения уголовного дела по данному факту, поясняют в прокуратуре области, то для этого нужны доказательства на умысел застройщика завладеть деньгами дольщиков путем обмана или злоупотребления доверием.
— Неисполнение обязательств не является достаточным основанием для уголовного преследования, если нет доказательств преднамеренных действий застройщика на причинение ущерба (например, заведомая невозможность исполнения обязательств застройщиком, привлечение средств без намерения завершать строительство), — объясняют в прокуратуре.
ЧТО ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ И КАК УБЕРЕЧЬСЯ?
Чтобы точно знать, имеет ли строительная компания разрешение на привлечение средств дольщиков, можно обратиться за информацией на сайт Казахстанской жилищной компании. Там есть карта всех областей страны с указанием всех объектов, которые строятся с привлечением средств дольщиков с разрешением и без — то есть законно и незаконно.
Все эти данные предоставляются местными управлениями ГАСК на основе мониторинга строящихся в регионах многоквартирных жилых домов, застройщики которых распространяют рекламу о бронировании квартир.
Цель публикации такого списка — повышение осведомленности населения о безопасном участии в долевом строительстве.
Напомним, что в Костанайской области на данный момент разрешение на привлечение средств дольщиков имеют только две компании — «БК-Строй» и «СтройЭлитДом» (СЭД). Последний застройщик получил разрешение недавно, в 2024 году.
Что делать конкретно дольщикам, вложившимся в ЖК «Семья»?
В прокуратуре напоминают, что Гражданский процессуальный кодекс РК и Закон РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» предусматривают возможность принудительного взыскания задолженности в рамках исполнительных производств, в том числе путем наложения ареста на имущество застройщика, а также его реализацию в счет погашения обязательств.
— В случае банкротства застройщика дольщики вправе обратиться в суд с заявлением о включении их требований в реестр кредиторов в соответствии со статьей 90 Закона РК «О реабилитации и банкротстве», — заключают в прокуратуре.
Татьяна ФАЙЛЬ, фото автора
